如何投资酒店式公寓

来源： 作者： 发布时间：2007-10-18


今后两年是酒店式公寓发展的黄金期，奥运会召开、加入世贸的滞后效应这两个因素刺激了这部分市场的需求。另外，总体经济的增长与外资银行大量入住也起到一定的促进作用。因此，酒店式公寓成为人们近两年最为关注的投资项目。

　　酒店式公寓投资相对于其他普通家庭性住宅市场的投资专业水平要求更高，需要具有理性的、对市场趋势把握能力更强的消费行为。具体而言，投资酒店式公寓应特别注意以下几点：

　　地段是第一要素

　　与传统房地产市场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。从酒店式公寓的入住客源层面来看，主要为海内外驻京机构的商务人员、管理人员和技术人员以及部分往来北京的国内外商务人员，其并非长期在北京定居，并且具有较高的福利补贴，因此会考虑选择酒店式公寓作为其居住场所。

　　对于这样的客户群体而言，便捷是其所关注的。交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷等等构成了便捷的主旨，而诸如此种种便捷皆取决于项目所处地段。交通便利的黄金商务地段，外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域，酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心，必将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。

　　高品质是先决条件

　　正如前述，酒店式公寓的入住者一般是驻京外企、外国机构以及国内外地企业驻京高级管理人员和商务人员，其一般具有较高层次，经常出入于高档居住社区和酒店，对产品设计以及产品配置均具有较高要求。

　　从产品设计层面来看，投资者应该避免选择同一区域内过多雷同的产品形态，应该关注产品的经济实用性，选择房型布局紧凑灵活，户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。

　　从产品配置层面来看，投资者应该关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题，如电梯、家具和其他机电设备应为进口品牌，空调最好是中央空调系统，装修材料以及装修设计均需具有较高国际知名度等，从而才能更好的满足入住者生活需要及品味需求，一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值价值，从而实现其保值增值实现投资回报的最终目标。

　　面积适中是重要因素

　　从酒店式公寓的发展历程来看，大致经历了三个阶段：外销房转型酒店式公寓、连锁酒店管理公司公寓、小户型酒店式公寓。

　　外销房转型酒店式公寓面积偏大，从100平方米到250平方米面积不等，连锁酒店管理公司公寓面积与普通两房、三房面积相仿，从106平方米到148平方米面积不等；新一代小户型酒店式公寓则面积与酒店式公寓定位商务客源则较为吻合，面积在50平方米到70平方米之间，基本适宜一到两人居住。

　　从面积大小、市场价格以及北京经济发展来看，外销房转型以及连锁酒店管理公司公寓存在着面积过大，总价较高，客户定位群体偏小等问题，尤其是其总价偏高，很难保证投资回报率和换手率，而小户型酒店式公寓则较为灵活，因此投资价值较高。

　　品牌是保障因素

　　从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。因此，投资者在选择投资对象时，应该加强对发展商背景及其操作案例的研究，关注其是否有完整的协助购房者出租房屋的租务计划，是否有投入较高、市场细分的推广计划，要尽量选择具有较强实力和品牌知名度的发展商。

　　在酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格。投资者应该选择物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的酒店式公寓物业，如此才能保证稳定安全的投资回报。

　　我爱我家专家指出：酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业的上选。因为此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高出30％。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。但是，高档项目占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以更适合中长线投资者。

专家教您如何为房贷“减负”

来源： 作者： 发布时间：2007-10-18


专家教您如何为房贷"减负"。
　　专家表示，提前还贷和选择固定利率贷款虽然可行，但未必每个人都适合。由于公积金还贷利率和商业贷款利率进一步拉开差距，有条件的购房者应尽量选择公积金还贷
　　★加息减负法之一：提前还贷
　　例
　　李小姐去年6月购得一套二手房，总价为80万元，首付30万元，剩余50万元通过银行商业贷款，贷款期限20年，按等额本息还款法每月还款3528.71元，目前剩余本金为485193元。最近，李小姐想提前还贷，或者一次性全部付清，或者提前还贷20万元。
　　提前还贷，5种方式供选择
　　加息的消息传出后，不少购房者的第一反应都是提前还贷。如何在自身的条件允许下，用提前还贷的方法减少房贷利息支出？据专业人士介绍，目前银行提供的提前还款方式有5种：一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。最省钱的方式则是尽一切能力减少本金。
　　针对李小姐的情况，信义房产的理财专家以等额本息还款法计算还款金额，算了以下一笔账。
　　一、提前全部一次性还清。
　　将485193元的贷款本金全部还清，不用还利息，但已付的利息不退。
　　二、部分提前还款，每月还款额不变，还款期限缩短。
　　每月还款3528.71元，还款期限缩短至6年零7个月。利息共计55534.75元。
　　三、部分提前还款，还款期限不变，每月还款额减少。
　　285193元贷款要在228个月还清，每月需还款2106.33元。利息共计195050.84元。
　　四、部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
　　若将还款期限缩短至10年，月还款额从最初的3528.71元减至3172.46元。利息共计95502.3元。
　　五、剩余贷款保持总本金不变，还款期限缩短。
　　剩余贷款还款期限缩短为10年，月还款额从最初的3528.71元增至5340.46元。利息共计155662.15元。
　　提前还贷，精打细算再出手
　　5种方法中，第一种提前全部还贷最大程度地节省日后将要支付的利息，但对于多数家庭来说，提前全部还款往往意味着短时间内过大的资金支出，需要很强的经济支撑。第二种总体利息支出最少，是相对最合适的一种方式。第三种方式减小了月供负担，但节省利息程度较低。第四种方式节省利息较多。第五种，月供增加，减少部分利息，但相对不合算。
　　因此，借款人选择部分提前还款，如果要节省利息，选择缩短期限的方式是最有效的。期限越短，利息支出越少，不过月供越多。如果选择还款期限不变，则利息支出是最多的，不过这种方式的月供还款压力最轻。
　　理财专家还建议，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款的前几年，尤其是前3年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
　　还贷后两个事项需注意
　　其一，在提前还清全部贷款后，不要忘记到保险公司退保。贷款人在提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
　　其二，不要忘记办理抵押注销。提前还款后可以去产权部门办理抵押注销，方便日后的房屋交易。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
　　★加息减负法之二：定息贷款
　　慎选固定利率
　　今年3次加息后，在今年年初选择定息贷款，即固定利率贷款产品的购房者开始尝到甜头。由于对未来加息的预期，之前乏人问津的定息贷款，随着多次加息已经渐渐为人们所接受，并成为关注焦点，不少购房者在购房时都会询问定息贷款的相关事宜。
　　固定利率，是指银行与借款人约定一个利率，这个利率介于下浮利率和基准利率之间。在借款期限内，不管央行的基准利率，或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。
　　固定利率的好处是可以转移利率风险，化解市场波动。每个月或者是每年有一个固定的还款额，对于有固定收入者来说是比较有保证。同时，如果利率进入上升周期，那么锁定贷款利率可以获得一定的利益。这也是目前在加息预期下，不少人开始考虑定息贷款的一个主要原因。
　　实际上，更多的人是在浮动利率和固定利率间徘徊不定。这是因为固定利率也存在风险。根据房产之窗的专业人士介绍，由于固定利率的利率要比浮动利率高一些，因此，如果在还贷期间利率并没有大的变化(如在还贷期间未发生加息)，消费者在经济上反而会蒙受损失。如果购房者要选择定息房贷，那么一定要把这个风险因素考虑入内。
　　银行变化多，贷款之前需做"功课"
　　据介绍，在7月份加息前，沪上多家银行，如农行、光大、招商等都陆续有定息房贷的业务推出。而在最近一次加息后，虽然光大、建行等银行已经陆续推出了最新的定息利率，但是考虑到再次加息的可能，也有一些银行开始对定息房贷叫停。业内人士表示，这是因为一旦央行不断加息，定息贷款势必会影响到银行的部分收益，因此银行会对此格外敏感。同时，加息之后，沪上各大银行的固定利率房贷业务和利率都在不断调整，因此考虑定息还贷的购房者，在办理贷款之前，还需要了解一下银行是否可以办理定息贷款以及银行最新的贷款利率标准。
　　目前，沪上银行的定息房贷一般按照3年期、5年期、10年期来计算。如何选择年限，房产之窗网的有关人士认为，购房者需要根据自身的还贷能力和资金状况，合理推算贷款期限。大部分银行固定利率房贷最高期限为10年，固定利率也是有所差异，提前还贷违约金和"固浮利率"的转换规定也有所不同。
　　以光大银行为例，固定利率可以转换成浮动利率。据介绍，对于之前已在光大银行办理过固定利率房贷的客户，在缴纳一定违约金的情况下，可申请转办浮动利率房贷业务。但是相反，如果客户需要由浮动利率转为固定利率，则行不通。
　　各银行会根据市场情况的变化，调整其房贷产品的具体做法，不同的时段，银行对其产品使用的解释有所不同，消费者由此需要了解自己选择的房贷产品的动态变化情况。
　　★加息减负法之三：公积金还贷
　　公积金和商业贷款差距进一步拉开
　　随着央行的不断加息，使用公积金还贷和商业贷款的利息差距逐渐拉开，公积金的优势日益显现。
　　上海中原地产法律及交易按揭部的高级经理杨晗靓算了这样一笔账：以贷款50万元20年还贷为例，使用商业贷款每月还贷3991.5元，所还的总额为957926元；而同样是20年的贷款期限，使用30万元的公积金贷款加上20万元的商业贷款组合，那么每月公积金还贷1971.59元，商业贷款还贷1596.6元，所需还贷的总额为856352元。两者相差有10万元。
　　近年来，公积金贷款的条件一直在不断放开。在拥有补充公积金的情况下，实用公积金还贷的最高额度已经达到了30万元，贷款的额度比例也从原来的1比10提高到了1比40，即原来5000元的公积金能够贷款5万元的，现在能够贷到20万元。
　　专家提醒，在公积金优势渐显的情况下，购房者要把公积金用足了。不过，公积金贷款具有一定条件，即连续交满6个月，合计交满2年的购房者才能够申请公积金贷款。
　　公积金余额多者考虑年冲更划算
　　公积金贷款和商业贷款的差距逐渐拉开，购房者账户中若公积金数额多的，除了选择月充外，还可以选择以年充的方式来一次性减少贷款本金。年冲就是指在一年中的9月或4月一次将个人住房公积金账户余额一次性冲还贷款本金。这和月冲有很大不同。前者冲的是本金，后者冲的是利息。由于年充可以减少本金，因此如果购房者公积金账户中数额较大，那么选择年冲所支付的总贷款利息要少于月冲。(张薇)

房贷者遭遇危机的三种财务选择

来源： 作者： 发布时间：2007-10-18


　 ■ 理财案例

　　陈先生回国后在外企工作，年收入20万元，购买了一套70万的房屋，月供2000元。现未婚与父母同住。因公司倒闭，陈先生面临失业，他希望重新调整财务状况。

　　资产负债情况：12万元住房贷款未还清，银行存款15万元，股票市值4.5万元。目前这15万元存款到底是留着进行投资还是还贷款呢？

　　推荐方案：以租养贷

　　推荐理由：目前陈先生市值70万元的住房暂时空闲。以目前北京房屋租赁市场的平均行情来看，每月租金收入应可达到2500元-4000元，偿月供绰绰有余，结余部分还可供其支付日常生活开销。即使今后需要出售房屋，预计3-5年内北京市场商品房售价不会低于目前的水平。

　　其他可选方案及评价：

　　1 进行二手房抵押贷款。以自有资金偿还全部12万购房贷款，获得产权证之后进行房屋抵押贷款，评估后按照70％的抵押率，则可获得将近49万元的贷款，所获贷款用于股票、基金、债券等投资方式。

　　方案评价：该方案可以适当考虑。抵押贷款利率成本较高，5年期以下(含)贷款年利率达到4.77％，5年期以上贷款年利率达到5.04％。由于陈先生并非专业投资人，因此要求以年利率接近5％的成本融资并进行投资以期获得更高收益，难度比较大。

　　此外，一旦投资出现风险，则陈先生也很难顺利归还贷款并取回抵押住房。由于陈先生目前不需要单独居住该房屋，房屋闲置实际上是一种浪费。如果全部提前还款，会使其今后用自有资金进行投资理财变得捉襟见肘。

　　2 将房屋办理转按揭，预计可获得超过58万元现金，同时涉及房产的一切权利和义务移交转按揭的买方。

　　方案评价：该方案较为激进。套现58万之后，陈先生无需再支付12万元购房贷款。但以目前北京房地产市场的发展来看，业内普遍认为2008年之前北京房市依旧处在上升阶段，若陈先生3-5年内需再要购置住房，预计其支付成本将会高于目前。

　　当然，陈先生手头58万现金当可以实现投资收入，但若投资股票、期货等激进型产品，则本金必然暴露在市场风险当中。

买房要绕开的"九大雷区"

来源： 作者： 发布时间：2007-10-18


买房子既不是一厢情愿的事，也不可掉以轻心。自打政府取消了福利分房后，就不会再有公家为你住房操心了。归纳概括起来，购房人往往会陷入这样九大“雷区”。

雷区一：动机不清就决定是自用、是投资、还是先投资再自用？买房前，先要琢磨的不是位置、市场，而是您自个儿的需要???就象没“准星儿”的秤约不出分量，自己心里没谱儿的人也挑不到好房，结果户型走了眼、档次倒了个、位置出了岔……还是个吃黄连的哑巴，没处投诉去。

雷区二：买不动产也追星某些置业者最易误入买房追星“雷区”，虚荣和简单使他们只注意到楼盘的知名度或大众形象，而非环境、户型、配套、建材等实质内容。2001年，楼市造星者“遮丑”手段将更高一筹，当心被短命“流星”击中。

雷区三：贪小便宜吃大亏抓住人们爱凑热闹和贪便宜的心理，楼盘的促销招儿层出不穷。但问题是，对于总价几十、上百万元的物业来说，数千、上万元的优惠不过九牛一毛，更重要的是：表面的优惠会导致忽视深层的问题，买到残次品、拣芝麻丢西瓜的事往往屡见不鲜。

雷区四：买二手房没面子考虑“面子”问题，很多人认为买房和交女朋友一样，都要“一手”的，尽管二手房价格便宜、位置好、物业费低、能一手交钱一手交货，非常切合实际需要，他们仍然会选一处1年后才变现的海市蜃楼，除去未来要应对的种种期房风险，他们还可能因为财力不支，吭哧几十年还贷款，或者因买套便宜房天天跑郊区???如此狼狈，谈何面子？

雷区五：轻信“投资回报率”还真有人信投资房产有20%年回报率、等5年收回成本、往后净赚。帐要是这么算的话，傻子也能投资房产了。利率变化、家具家电、装修成本、租金走势、区域经济、政策影响，凡是公布一个“死”数字的楼盘，统统没有把这些影响投资回报的重要因素算进去。还是把回报率当成楼盘“起价”一样吧：也就看看，千万别动心！

雷区六：拿过合同就签字作为买房活动的唯一有效鉴证，合同(及补充协议)的每一个标点都意义非凡，草率签字无疑是将自己的权益拱手相让，即便是明年启用的新合同示范文本，也留有很多供双方发挥的空白条款，花几千元请律师咬文嚼字一番，绝对值！

雷区七：家有闲钱也贷款对于工薪阶层买房来说，5点多的利息支出、15年的心理压力都是笔不小的负担。倘若亲戚朋友处有闲钱又有愿投资，放在银行挣2点多的利息又交利息税，何不筹来交房款？“自助银行”能随时更改还款额度和期限，比贷款还能省还好几万元利息呢。

雷区八：钟情媒体成“单恋”我们不能否认大部分新闻的公正客观，但在媒体竞争如火如荼之际，报纸、电视不能只跟记者“两情相悦”，它还得踩着广告客户这第二只船。所以，有时候新闻报道难免要兼一下职，给楼盘“广而告之”。若对媒体坚信不疑、一往情深的话，你极有可能会为它的“负心”大受伤害。

雷区九：老把广告当事实白纸黑字写的不一定是事实，红口白牙说的不一定是真理，现在是营销时代，广告公司月薪上万的创意人员不是吃干饭的，越能把您扇忽晕他越有职业素养，有谁能把官司打到楼书和广告头上？

房产投资八大误区

来源： 作者： 发布时间：2007-10-18


据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月高0.2个百分点。导致这一波上涨行情的因素的多方面的，我想，投资客进场是较为重要的原因。

尽管房屋的最基本功能是居住，可不可否认的是在前一时期乃至现阶段，房屋已被很大一部分人视作投资工具，甚至被一些别有用心的人说成是最佳投资工具。诚然，房产投资得当是可以获取较为丰厚的回报的，可大多数人在进行房产投资时都存在误区，本人试分析如下：

一、不量力而行。房产投资是大宗投资行为，投资时必须慎重行事，量力而行。有的人抵押自己的住房，靠盘活旧房来投资新房；也有的人卖掉自己的住房（自己租房住），靠卖房款来购进大户型、热点区域的房子，甚至是两套以上的房子；还有的人只要是手头有够支付首付的钱就进行投资；更有甚者，有的人完全靠借贷进行房产投资。这些人的投资行为所承担的风险是非常大的，事实上，已经有人为此付出了代价。

二、盲从跟进。有一些人看到别人投资房产赚钱，也就盲目跟进；也有人为没能抓住前一波房产行情而后悔，最近看到有人入市，也就将钱投了进来。事实上，我们投资房产时，是要考虑很多因素的，如：房产市场状况、房产类别、所在地区、贷款问题、抵押财产、税收问题、与代理打交道以及房屋维修等。只有在自己具备足够的心理准备及相对较为全面的房产投资知识时，才能进行房产投资。

三、急功近利。有很多人投资房产就是为了通过买卖来获利，当然，在房产火暴时期，这样的想法是对的，也确实有一部分人通过这样的方式获取了较为丰厚的回报。可在房价处高位及房产趋向理性的市场态势下，这样的想法将难以令其如愿。因为，房价在高位时随时有下跌的可能，这样，将有可能导致投资受损；房产在理性的市场态势下，将不可能再出现房价大起大落的现象，短期内获取暴利是不可能的。

四、能贷则贷。有一些人在投资房产时，只要自己的钱够首付时就大胆出手；也有一些人有一部分资金投资在证券、实业等领域，其不愿将这部分资金抽出来完全依靠贷款来进行房产投资。这样的想法都是不对的，因为贷款买房时，将不仅承担不菲的利息，还将承担不小的还贷压力，与此同时，其投资的风险也大大增加。

五、租售不明。有一些人在投资房产时，没有明确的投资方向，买了房以后在挂牌出售的同时，又挂租单。表面看来，这样的做法好象对自己有利，平常靠租金获利，一旦售价达到自己心理预期时将其卖出。而事实上，这样没有明确的投资方向的行为将会为自己带来很多麻烦。一方面，因买家看房不方便、租客的行为令房屋品质看起来有所降低等因素令卖房时延缓成交速度和降低获利预期。另一方面，因没有明确的长线投资的心理准备，故在房屋的装修、配置上的投资大为降低，这样，将难以租出好的价位，从而影响其获利。

六、收益预期过高。因受前阶段房产火暴时期很多人获取暴利的影响，有一些人在投资房产时将收益预期设定过高。目前，市场上房东频繁返价大多是受这样的心理影响。而事实上，我们在进行任何投资时都应有好的心态，不能将收益预期设定过高，这样，往往会因没有及时抛出而导致少获利甚至亏损。

七、瞄准高端物业，扎堆市中心区。高端物业，市中心区域的房子往往受到投资客青睐和追捧，因为这些房子大多具有较好上升空间和抗跌性。可这些区域的房子并不是适合每一个投资者，因为其高单价、高总价令成交速度大大降低。而事实上，每一个区域都因其不同的优势而各具投资价值。

八、优柔寡断。有一些房产投资者因对房产市场缺乏明确的判断，在出售时往往会受到各种因素的影响令其不能当机立断，从而因影响成交速度而导致错失获利良机。我们在投资房产时，要时刻关注房产市场动态，在房产处上升阶段，不要太贪，达到自己心理价位时果断抛出；在房产处下跌态势下，要么果断割肉，要么转售为租，不能优柔寡断。

千亿外资抄底 中国过半地产企业或成“猎物”

千亿外资抄底 中国过半地产企业或成“猎物”
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2008年8月7日9:34 南方网


　　海外基金正在集结。超过千亿的资金向中国房地产市场涌来。

　　“离岸物业和股权交易比任何时候都热”， 金地集团总裁张华纲如此表示。各路基金通过投股权资、项目投资、物业投资等各种渠道，觊觎着中国的房地产。

　　“外资对中国房地产的热情是持续的”，美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师郑樑介绍，他正在帮助一些国外私募基金进入中国市场，“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题” 。

　　他手中目前代理多家海外私募基金，部分基金已经在中国设立了咨询机构，而同时在海外募集了5000万到1亿美金规模资金，准备投入中国市场。“2009年或者就是投资的热潮期，现在他们已经开始了市场调查，还在观察奥运之后中国经济的走势。”

　　海外基金悄然出手 境外买卖股权正空前火爆。

　　“离岸物业和股权交易比任何时候都热，”金地集团总裁张华纲表示，“我们看到国外大的投行正在积极募集大型基金，可能正是酝酿着一个大趋势的开始。”

　　那些已经进入中国，注册了房地产经营许可的国外开发企业，或者国内地产公司在境外注册上市，虽然主要业务在国内，但是注册地点放在离岸群岛或者香港，“他们的一些股权买卖，或者物业买卖可能无法监控，可以在境外完成。”张华纲解释。

　　7月12日，雅居乐地产控股有限公司(3383.HK)出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元(近35亿元人民币)，投资的是香港 新世界 发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构……

　　今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。

　　股权投资的兴盛，与国内贷款紧缩息息相关。“股权投资的增加是因为国内公司的资金链紧绷，所以股权出售的溢价空间缩小了，便宜了。”一位来自香港的房地产基金经理表示，“地产公司为了把项目先做起来，有所让步。”

　　除此之外，外资对中国物业的收购仍然孜孜以求。

　　7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿人民币从远洋地产(3377.HK)购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。 6月，其刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦。

　　根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕、远东发展有限公司等国际投行，仅在6、7月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。

　　一些私募不惜高价收购物业，中海地产也透露，北京的中海广场项目，商业面积12万平米，也被外资叫价60亿元，相当于每平米5万元的高价。

　　除商用物业以外，住宅物业也受到青睐，中海地产旗下杭州的住宅也开始引起外资的兴趣，一只不大的国外私募基金欲整栋购入，因为对价“没谈好”搁浅。

　　而外资对国内企业的渗透也超过了这些形式，一些国内企业也在离岸市场发起房地产基金反向投资他们在国内的项目。



　　最早的万科与中信资本的合作已经进入了第三期。

　　金地也披露正在发起一只美元基金，上限为5亿美元，投资金地在国内开发的项目，单个项目不超过20%，即不到一个亿美金，投资开发性股权，一起开发一起拿地。

　　华润置地(1109.HK)和中东一个基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司，则是各拿5亿美金放在新的公司，让这个新的公司去拿地。

　　“外资对中国的房地产的热情是持续的”， 郑樑律师是美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师，他正在帮助一些对中国房地产市场非常看好的国外私募基金进入中国市场。“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题。”他说。

　　20%~25%的高回报率

　　原华盛国际(HVS International) 投资公司中国区副总裁赵祥龙认为，国内开发企业的资金链危机，成为了海外基金们的机遇。

　　他认为房地产企业正在出现“流动性危机”，即资产变成现金的能力正在减弱，当市场有卖方而缺乏买方的时候，企业的运营就出现了问题，这时候企业股权的价格就会降低。“这是最简单的原理，”他说，“资金链断裂的企业基本上已经没有讨价还价的能力了。”

　　他认为，那些前两年盲目扩张，运用高财务杠杆，资产过于依赖债务融资的企业都是基金关注的对象，国内一半以上的地产企业都可能成为“猎物”。

　　郑樑表示，他目前跟随多家海外基金看项目和进行谈判，目前这些基金也尚未行动，因为时机未成熟，房地产市场的调整还没有最后到底。

　　“一般来说，大型基金由于投资标的物规模大，所以投资门槛高，基金之间竞争会更少，所以大型基金的规模一般都在5000万美金以上。”郑樑解释。这样的基金在寻找项目上也比较挑剔。

　　而在寻找到合适的公司或者项目之后，一些基金不仅会注入资金甚至会参与管理，将公司经营良好之后可以溢价出让。“跟普通的VC还是有一些区别。”

　　而对于基金本身要控制风险，赵祥龙认为主要在估值环节。而购入那些资产比较优质的企业，风险也可控，尤其是上市公司优先。

　　基金正在潜水，静静等待着猎物的出现。

　　而类似的基金纷纷浮出水面。全球最大并购基金黑石公司也准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资，黑石集团日本K.K.公司总经理AlanMiyasaki在新加坡表示，“我们很高兴能和这些房地产公司成为战略同盟，以便帮助他们走出再融资困境，希望能为他们注入新的资本。”

　　外资凶猛，“但是外资投资是谨慎的，”上述香港的房地产基金管理人表示，“全球市场普遍表现不好，但是投资总是要有地方去的，中国的市场风险虽然越来越大，但是相对回报更好。”

　　他认为，中国目前土地成本并没有大幅下降，而销售状况正在减缓，所以预期收益开始不断下调，“过去预期房价一年有20-30%的上升，但是现在能够保证每年5%-10%就不错了。”但是他认为基金良好的运作仍然能够保证有20%的回报，这样也是较好的收益了。

　　戴德梁行华南区投资部主管叶国平先生告诉记者，对于海外资金来说，尤其是进取型基金(Opportunity fund)，他们追求20%~25%的高回报率，这么高的回报率，只能通过买地开发，才能实现。

　　“目前一些民间资金的短期借款利率已经接近30%，如果收益不能够达到和超过这个数字，也不好向股东们交代。”赵祥龙说。

　　“两到三年的投资回报要在25%-30%的回报，基金管理公司收取7%的管理费。”郑樑说。

　　最后一道坎

　　外资虽然凶猛，仍然要面对国家的外汇管制。

　　自从171号文件发出，商务部和外管局层层审批限制国外资金流入房地产。郑樑表示，国外私募公司在国内投资注册分公司一直都受到限制。“存在法律上的障碍。”然而私募基金如果想要直接在离岸市场上购买已经注册公司的“壳”，价格太贵，所以不能够成功。

　　即使使用一些擦边球方案也因为国内的法律风险以及操作风险太大，国外基金难以接受。

　　而这些规模在5000万美元以上的基金们，对于购买物业没有太大兴趣，并且并不喜欢合作形式，希望独立操作项目，所以“主要是商务部不批准”。

　　今年7月1日起，商务部发出《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，称商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。 该《通知》称，商务部会定期对外商投资房地产企业进行抽查，而同一地方商务主管部门出现两次违规的，一旦限期未改，便会遭遇收回授权。

　　权力下放，业内普遍预期着外资进入接着就会放宽。

　　“目前还没有看到有放宽的迹象，批下来的很少，”郑樑说。


　　“外资进入是很难，主要是程序控制，需要较长的时间，但是一亿元以下的资金，只需要备案，不存在审批问题。”张华纲表示，“虽然审批权下放了，但是政策上的标准还是一样的，感觉上目前还没有放松。”