房地产中介管理模式探讨之三：中式管理及其他

到现在为止，应该说国内房地产中介好像还没有形成自己的固定管理模式，或者说没有任何一家房地产中介企业摸索出了比较好的管理模式，仍然处于摸索和学习阶段。
国内房地产中介市场发展时间还很短，本土企业都是由过去的个体户慢慢干起来的，由于整个行业缺少足够的高素质人才和管理专家的关注，所以到现在应该说总体经营水平还是非常低。本土企业在经营管理上现在有两点非常突出：一个是怎么能挣钱怎么干。这一点上还遗留有改革开放初期，市场经济以个体户为主的阶段那种“不管黑猫白猫，逮到老鼠就是好猫”的“土匪习气”，那就是不管是否正确，只要能发财就行。所以国内目前大多数地方的房地产中介坑蒙拐骗、吃差价、暗箱操作等等行为依然盛行，行业监管极其差，往往是不出大事没人管的局面。天津的汇众事件、合肥桃园事件以及北京的坚石事件就是近几年发生的行业恶性行为，最近的当数去年底深圳的中天置业事件了，不知道这样的恶性事件今后还会发生多少起。
第二个特点不重视基础管理，急功近利。首先，炒作概念就是这种行为的最突出的表现。例如去年上市的易居中国，炒作一个数据概念就把美国投资者给忽悠进来了，其实业内都知道易居中国旗下的金丰易居、上房置换等品牌其实发展非常糟糕，大多时候处于亏损状态，今年更是退出国内多个市场。其所推崇的房地产市场数据在业内是否被认可都是一个巨大的未知数，其在房地产营销策划、投资咨询等业务更是乏善可陈。难怪有业内某品牌公司总裁称其为仅仅是一个一无所有的空壳。我爱我家从2000年开始就做大规模，一直希望能尽快上市，但到现在也没能成功。深圳创辉去年的疯狂扩张唯一目的无非就是要为大就是好，有规模就能上市进行忽悠和豪赌。还有一种急功近利的做法就是孜孜不倦的寻找“成功秘笈”，从我进入这个行业一直到今天都是如此。例如有的公司不顾大环境的不支持，并且根本不了解国外成熟市场中“独立经纪人”的运作，而在国内试图尝试搞所谓的“独立经纪人”，最后沦落为其公司的业务员和其他不良公司和业务员做“私单”的温床；本来利用网络信息流通优势而开展的网络营销仅仅是一种企业直效行销的手段，却被部分公司炒作成了“网络经纪人”和“网络门店”而走偏了，却不思如何利用网络与客户进行有效的信息沟通和促销，上海房地局和某公司所搞的网上买卖双方自行信息流通和交易平台的失败就是前车之鉴，去看看国外同行是如何利用网络与客户进行信息沟通的吧，对了，不用跑远了，看看台湾同行的做法应该就能收获不少了。另外一种急功近利的做法就是喜欢寻找所谓的“创新”和“盈利模式”。估计是网络创富神话太多了，所以居然有人试图利用网络来终结房地产中介实体门店。
以上所有做法集一身而最失败的估计要数顺驰不动产了，顺驰不动产应该说算是只有精神信仰，没有管理能力而最终导致失败的最典型案例，虽然利用实体门店加虚拟网络的概念能忽悠来4500万美元的风险投资，但没有良好的和系统的经营管理模式作为成功保证，以孙宏斌为主的过分崇尚企业精神而忽视经营管理的做法，势必导致一家企业快速成长而又轰然倒塌。顺驰是我个人感觉最可惜的中介品牌，如果当时顺驰稍微重视一点管理，估计绝不会走到今天，因为像顺驰这样有“企业精神”的中介品牌我还没有看到。
虽然上面说了本土中介的不是，但是，目前北京、广州、深圳等地本土中介品牌的崛起，是一个值得高兴的事情，尤其是在更多的二级市场，主导品牌仍然是当地的本土品牌。本土中介在成长过程中最值得我们肯定的是，在快速学习港式和台式管理的同时，并没有一味的简单模仿，而且在探索和总结自己的成功经验。尤其是在寻找“成功秘笈”的过程中，也不乏很好的成果，例如：我爱我家在住宅租赁业务上的服务产品设计，北京链家在企业内部管理上的努力，广州满堂红在“网络经纪人”这一营销领域的初步成功等等，都是最终形成自身经营模式的重要成功要素。
最后，来说说其他，这个其他当然就是指本土、港式和台式管理之外的欧美模式了。为什么不独立成章呢？那是因为在国内欧美模式现在严格意义上说还基本上不存在。当前进入中国大陆二手房中介业务的欧美房地产经纪业里算得上品牌的只有21世纪不动产（Century 21®）、Coldwell Banker、ERA三个，ERA目前发展缓慢，而Coldwell Banker由于一直与信义结合，被信义所掩盖，所以并没有形成任何品牌效应（其实Coldwell Banker是全球高端物业中最大、最知名的不动产品牌）我们也看不出其与信义之间有什么不同。而现在在国内房地产中介行业真正形成了品牌效应的应该只有Century 21这个品牌。21世纪不动产在国内利用其全球第一的品牌号召力，通过特许经营大力发展，目前已经成为国内覆盖城市和地区最广的房地产中介品牌。不过遗憾的是，虽然覆盖广，但是也跟国内其他品牌中介一样，成功的地区并不多。
21世纪不动产进入国内后，在特许加盟体系的建设方面可以说非常成功，21世纪中国不动产成功的把21世纪不动产全球特许加盟体系移植到了中国并做了很好的本土化研发，形成了一套完善的特许加盟系统，由于正确的采用了区域二级授权制，经历了早期的适应和缓慢奠定基础阶段后，目前通过特许加盟快速进入了国内30多个城市和地区。但遗憾的是，他们仅仅成功的移植了“特许加盟体系”（注意，我前面一直说的是“特许加盟系统”，而不是“特许经营系统”，读者千万不要看错和理解错了），通俗的来说就是如何拓展加盟者的一套特许权销售系统，但却没有能真正建立可以帮助加盟者成功经营的“房地产中介经营管理系统”，所以导致其只在所进入的少部分城市和地区算得上成功，而在其直营的北京、上海，以及加盟的广州、深圳等一级城市都比较失败，广州、深圳可以说是完全失败的，而北京和上海，虽然现在发展了上百家的直营门店，但是其管理模式从最初在上海失败的搏邦模式，到中原模式，到现在的美联模式，莫衷一是，究竟是好是坏，是亏是赢只有他们自己知道了。而且在中介运营模式上各个区域也各不相同，一个区域一个特点，当然同一个区域的不同加盟店经营不同那就可想而知了。21世纪不动产目前在国内各个区域的房地产中介运作模式里，根本没有融合其从美国引进的理念和做法，不过是跟着国内同行亦步亦趋而已。最大的遗憾是21世纪中国不动产由于没有仔细研究来自美国的模式，而失落了很多在国内经营中介业务时可以运用、借鉴和指导自身经营的管理核心理念和工具。
所以，所谓的欧美中介经营模式现在大陆还没有，最根本的原因是整个市场大环境的成熟度与欧美发达市场相差甚远，大陆目前是以企业为核心的市场，而欧美是以经纪人为核心的市场，即便是现在引入欧美模式，估计也必须做大量的本土化工作，才能适应大陆这一具有“初级阶段”特性的市场了。不过港台模式之所以能在大陆立住脚，这跟两地与大陆同为以企业为核心的市场有着根本的关系。