房地产中介管理模式探讨之二：台式管理

台式管理是以信义、住商不动产、太平洋房屋等为代表的一种管理模式，目前基本上台湾的中介企业在经营模式上比较一致，而在发展模式上直营与特许都有，例如目前在台湾的东森房屋、住商不动产就是直营与特许混合模式，而永庆、太平洋和信义则以直营为主（信义的特许是因为与美国Coldwell Banker的加盟关系，所以在大陆有特许加盟店，但因为特许发展不好，其加盟店规模并不大）。
台湾的中介管理模式可以简单的归结为重视内部管理、重视人才培养、提倡客户服务三个特点。重视管理，是因为台湾的中介在管理系统方面相对做得比较扎实，在财务和行政管理、信息管理、人力资源管理等方面做得非常好，最让我吃惊的就是05年前后永庆耗资3亿台币为经纪人配备PDA终端以提高信息管理和流通效率的举措。另外，台湾中介业的内部分工比较细，组织结构与其业务结合非常好，所以组织结构清晰明了，这是确保其顺畅运作的基础。人才培养方面包括永庆、信义和住商在内的公司非常重视培训体系的构建，给各层级员工都有提供一定的培训以提高员工能力和素质，尤其重视新人培训，培训时间是国内中介业中最长的。而且在人才选择方面，因为自身培育人才能力强，所以往往倾向于选择没有行业经验的新人，以培养出符合企业自身经营理念和文化的人才，这样有利于企业稳定和持续发展。提倡客户服务的观点来自于对客户关系管理的重视，以及本行业持续发展的需要，在这一点上，可以说在国内没有任何的企业能跟台湾同行相比，包括香港中介也鲜有做到。另外，其服务内容较多，甚至超越行业本身，例如东森房屋就利用其东森旅游的优势为其房地产客户提供增值服务，其他中介也努力在居家生活方面为客户提供有用的信息和服务。
也许正是在内部管理系统上相对比较完善，所以台湾中介大多以直营与特许相结合进行发展，太平洋房屋、东森地产、CB信义和住商不动产等都采用了这一模式。但是由于其在特许经营战略上的问题以及国内发展特许经营的外部环境诸多问题比较突出，所以，台湾中介的特许经营发展并不顺利，扩张速度也较慢。
但与港式业务导向的管理模式相比较，台湾中介企业在对市场契机的把握上显得不足。台湾中介在业务管理上其实也是很好的，但追求永续经营的经营理念使得台湾企业总是寻求稳扎稳打、步步为赢。以CB信义为例，在其所进入的每一个市场，都能稳定的扎根，盈利门店比率高，但发展速度并不快。而且由于稳定经营的思路，使得原在上海大力开展的特许加盟业务由于加盟店经营和管理的问题比较多，而最终选择了收缩和暂停发展。异地特许经营也只是缓慢推进，甚至名存实亡。永庆05年才迟迟进入大陆市场，可见其战略上的慎重。另外，台式管理的第二个问题是虽然有很好的内部管理系统，但还没有形成房地产中介规模化发展的清晰的战略思路和盈利模式，至少说站在国内这个巨大的市场来看，我们还看不到其有所大的作为，这可能跟根植于台湾这个相当于中国一个省规模的小型市场的成功基因有关，当然，这也是其特许经营受阻的根本原因之一。
台式管理目前在国内也是在小范围内成功，比如CB信义在纯高端市场可以说是成功的，这跟其品牌定位是吻合的，信义本身定位如此，其加盟的Coldwell Banker这个美国品牌，在全球的定位也是以高端市场和商业地产为主，但遗憾的是目前其也未能在高端市场成为真正的领头羊。而曾经在上海市场外来品牌中领军的太平洋房屋现在也落后于中原和当地品牌，并且异地扩张缓慢。在全国性扩张方面，台湾中介已经落后于香港同行。