房价波动是因还是果
http://blog.soufun.com/1796106/2204280/articledetail.htm 美国的次级债本是一种专为解决低收入家庭的金融创新制度，并用证券化的方式转移了银行的风险。在房价稳定或持续的上升阶段，这种次级债的信用评级很高并且没有大的风险，但却刺激了过度消费与投机，增加了潜在的风险。一旦当房价产生波动或下跌时，这种潜在的风险就变成了现实。
次级债的风波迅速的蔓延，不但产生了金融危机，同时造成了金融信用危机和流动性紧缩。从而对美国的整体经济产生了巨大的负面作用。从房价下跌开始对经济增长给以沉重的打击，也让全世界的经济产生了更多的不确定性。
简单的看美国的房价似乎是次级债爆发的根源，是美国此次经济放缓或可能下滑的起因。但实际这种房价的起落变化则在于次级债的必然，用次级债的金融创新来解决低收入群体的住房，推动了房价的上升，也会必然的有房价下跌与波动的结果。房价表面是因，实质是经济运行的果。
中国的房价也面临着社会舆论中的波动，既有管理层防止大起大落要求稳定的指导意见，也有希望大跌的呼声，还有庆贺某些城市房价已经下跌的喝彩和某些城市销售量大幅下降的暗示。
如果房价下跌会怎样，首先引起重视的是银行，次级债像一把利剑，深深的伤害着中国脆弱的金融体系的信心，担心房价下跌而产生金融危机的通知、审查已连连出现。紧缩的货币政策之外还有专门针对商业性房地产开发的金融管制，个贷违约情况出现的上升更成为引发精神紧张的弹簧。似乎中国也会发生类似次级债的巨大风险。拳头与棍子也纷纷打在了开发商身上，并且要求开发商主动降价以防范金融风险的阴招和舆论成了主流的风潮。
美国的次级债危机中，从来没看到有任何指责与限制开发商的报道与消息。因为次级债仅仅与购房者有关而与开发商无关。房价的高低与开发商的破产是市场的风险，这种风险是与生俱来的，否则又何来的市场竞争一说呢？但这与次级债是两回事。
次级债发生与房价的下跌，美国政府面对次级债和经济下滑的风险，采取的是增加市场的流动性，帮助与支持金融机构以加强对信贷的支持，而不是雪上加霜的限制信贷。政府专门出台了鼓励50岁以上有支付能力的人更多的购房并给以优惠的税收、信贷等政策来刺激市场的购买与消费。特别由国会批准实行大量的免税政策以鼓励与支持民众消费，美联储还用减息刺激企业与市场扩大生产、拉动经济，让房价下跌的速度减缓，让经济保持合理的增长。因为美国政府很清楚房价的下跌不是因而是果。因此美国政府的所有措施不是专门针对房价的果，而是专门针对宏观经济中的因，用宏观经济的情况改善来影响和改变果的生存环境，最终转化果的走向。
而中国的政策也许与美国正好相反，也许中国的政策不是将房价的下跌认为是果而是当作了因。因此中国的政策更多的是针对于抑制房价，直接放在了和投资与消费有直接关系的双向打击与限制上。如加大流转中的税收，加大个贷的限制性条件，加大投资方的信贷限制等等。既限制与压缩了投资与产出，又限制与打击消费。试图用恶化投资与消费环境来压低房价，但这种表面稳定房价的措施却可能让房价下跌或下滑。
试图用降房价的方式加速开发商的现金流转，刺激居民消费、防范金融风险，则更是南辕北辙。降价会让未购房的民众高兴，但买涨不买跌的预期如果形成，则无益于刺激消费，降价只对刚性需求在大局稳定中有较强的刺激作用，而不会在全面下跌中产生更强的需求。
但降价是个双刃的利剑，也会影响到已购房者的资产与信心变化，影响到购房者的还贷，影响到银行抵押物的价值与风险，影响到土地的价值和政府的土地财政收入，影响到投资者的信心与投入，加大市场的风险与波动，增加政策的不确定因素和不利于房价大局的稳定。
我不认为房价过快的暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为解决房价的波动和平稳，要解决的是形成房价暴涨的外部环境，而并非房价本身。要认清因和果的关系才能从因入手解决果的问题。
什么是房价暴涨的因？或者房价暴涨本身就是因？
房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家有过房价不随宏观经济增长的案例，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能就会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格老先生所预言的“泡沫只有破灭时才是泡沫”。
影响房价上涨的原因是多项的，重点大约有如下六项：
一、供求关系。
需求1998年之前是分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台的太晚了，尚未达到分流的效果与阶段时，房价已被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。
而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场调节机制。因此让土地的天价迎来地方财政的喜悦之声中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动面包价格暴涨的“核聚变”。
为防止宏观经济的过热政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式的分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过速的上涨就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。
二、交易税费增加的推动作用。
二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格。
高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。
三、房价是非固定内涵的一个指标。
随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，成熟与发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积（165—175平方米）是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。
但中国的房价却不同，此房非彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。
四、原材料与劳动成本的增长。
包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让普遍的收入与价格上涨，同比计算时是否也应计算这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑CPI的增长率、投资增长中应扣除CPI的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？至少在民众无法做这种加减时，政府的信息公开或政府决定调控政策的统计与参谋部门可以做出这种情况的分析报告，以让民众了解真实的房价变动因素，至少人均GDP的增长和人均收入的增长背景下如果不让房价上涨就是房价的下跌这个道理是十分清楚的。
五、金融环境与政策性措施的推动。
实行土地招拍挂制度之后，土地供给的方式改变了，传统的土地分期付款的条件变化了，一次性支付的资金成本增加了，而政府从取得土地到开工和销售之间的审批程序却不能用法律固定下来。审批周期远远超过了土地合同中的应建设时间，更让成本增长却无法正确的反映在标准成本公式之中。再不分青红皂白的征收土地使用税、闲置税等其他土地占用期间的税收，都会产生累计的成本增加。实证中这并不是个小头，可是社会并不知道土地购买资金几年的资金利息对价格的影响。
金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托，利息上浮等各种其他融资渠道大大提高了资金成本。
而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥资金的有效利用率，降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。
六、最严厉的土地管理政策在推动地价上涨的预期。
为什么会形成土地的价格暴涨并不断出现天价，政府的政策有着巨大的功劳。
首先是招拍挂制度的垄断性，并自2003年之后连续四年缩减了市场中的土地供给量，让土地成为稀缺产品。
同时“严守十八亿亩红线”的高调成为土地稀缺性的广告词，改变着市场对土地供给量增加的长远预期。实行最严格的“土地管理”和多项监督、审查、清理等措施又为土地的稀缺及价格的必然上涨奠定了以政府强大控制力为后盾的坚实基础，于是天价成为了现实。
股市中常常会用一个重新估值的说法，但背景的条件变化时对股价的估值会用不同的体系，土地大约也同样。
当紧缩的土地供给制度下，土地的估值方法变了，股市对土地的估值也变了，就如同次级债的评级一样。当国家实行最严格的土地制度和丈量缩减土地供给时，土地会在稀缺程度不同时估值上升，并推动房价上升，而在土地充分供给时，估值下降。当市场保持严重的土地房屋供不应求时股指上升，供过于求时估值下降。
政府的政策就成为调整估值体系标准的天平，紧缩与严格的土地供给背景也就成为制造土地天价的诱因。改变对土地预期的估值方式自然会让土地的价格扭曲，在满足了土地管理部门所追求的国有土地增值和地方政府第二财政来源高涨的欲望同时，也让房价飘飘然的飞上了天。
当然还有其他的各种因素在影响着房价，如轨道交通、地区的稀缺性、奥运会等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等等。
但综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。
解决房价的问题，要解决的是因而非针对果。
今年1—5月份的销售量1.9亿多平方米，比去年同期下降了7.2%，说明需求是巨大的，虽然受政策的影响销售增幅大大下降，但房价只是环比增幅下降，局部地区波动且全局趋势恶化。原因就在于仅仅针对房地产的打击、仅仅针对于抑制消费的措施无法改变房价形成的因，但会扭曲最终房价的果。
宏观调控的措施都不是长期的经济政策，而长期的经济政策则重点在于要解决房价形成的因，而非最终房价的果。就如同资源价格的调整，电与油的价格不是因而是政策调节与限制的果。只有解决了果的成因问题，才能理顺价格体系，让果更趋于合理。低资源价格只能增加和扩大消费而不利于节能环保，房价和其他产品价格也是同样的道理。
价格形成机制中，许多是买与卖双方相互制约的，但如果行政措施让买卖双方都无法和无权用博弈的方式参与，那么这个价格则必然会失控。不管是高或低都不能反映市场价值发现的作用。成也萧何败也萧何。一切都不取决于市场而取决于政策了，取决于改善因的条件还是压制果的政策。如果因的条件不能因政策的调整得到改善，那么限制果的政策的有效性和科学性就值得深虑了。
美国的政策调整没有一项是专门针对房价这个果的，那么中国的政策为什么不能积极的从改善房价波动的因入手呢？毕竟这不是一个经济发展的短期行为，而是一个发展中国家相当长一段时间不可或缺的发展阶段。
美国人并不希望中国人像他们一样的扩大对资源占用有影响的消费，但中国人至少有像他们一样享受物质生活的权利。
